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부동산 경매 낙찰 후 권리상 문제가 발견됐을 때

기간별로 취할 수 있는 조치낙찰일 ~ 매각허가결정일: 최고가 매수신고인은 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.매각허가 결정일 ~ 매각허가확정일: 최고가 매수신고인은 매각허가결정에 대한 이의신청 또는 즉시항고를 할 수 있다. 항고를 할 때는 항고보증금을 공탁해야 합니다.매각허가확정일 ~  잔금 납부일: 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있습니다. 인수해야 할 하자가 있다면 매각대금 감액 신청도 가능합니다.배당일 이후: 채무자에게 계약해제 주장 또는 배당받은 채권자를 상대로 대금 반환을 청구할 수 있으나 실무상 받아들여지기가 매우 어렵습니다. 즉시항고 방법매각결정일로부터 일주일 이내에 항고장을 제출해야 합니다. 항고인은 낙찰가의 10%에 해당하는 금액을 공탁해야 합니다. 항고가 기각되더라도 낙찰자가 잔금 ..

지분 물건의 경매 | 경매에서 지분 물건

경매에서 지분 물건이 나오는 이유 경공매 사이트를 보면 가끔 지분으로 되어 있는 물건들을 볼 수 있습니다.  경공매를 통해 지분 물건이 나오는 이유는 크게 세 가지입니다. 상속 또는 증여, 부부 공동명의, 공동 투자입니다. 이들의 특징은 경기가 좋든 안 좋든 끊임없이 물건이 나오고 유찰이 많이 되며 경쟁이 적은 것이죠.  지분 물건을 낙찰받은 후 지분 물건을 낙찰받았을 때 투자를 마무리하는 방법으로는 총 여섯 가지가 있습니다.내 지분을 공유자에게 매도하는 방법공유자의 지분을 내가 매입한 후에 하나로 만들어 부동산 중개사무소를 통해 매도하는 방법전체 지분을 중개업소에 내놓고 일반매매로 매도하는 방법현물로 분할해서 각자 나눠 갖는 방법 (주거용 부동산은 불가능)공유자들과 협의해서 인접 토지 주인에게 매도하는..

부동산 경매 가격 실거래가 확인 방법

부동산 경매 가격 부동산 경매를 할 때는 네 가지 가격이 있습니다. 시세, 입찰가, 대출가능 금액, 실투자금이죠. 시세를 알아야 입찰가를 산정할 수 있고, 대출가능 금액을 알아야 실투자금이 얼마나 필요한지 알 수 있습니다. 이처럼 네 가지 가격을 모두 제대로 파약해야 내 돈 얼마를 들여서 얼마를 벌 수 있을지 예측해 볼 수 있습니다.   부동산 실거래가 조사하기 실거래가실제 거래가 이루어진 최신 데이터를 최대한 모으는 거죠. 이 데이터가 많을수록 시세에 대한 신뢰도가 높아집니다. 이례적인 한두 건의 고가나 저가를 시세라고 보고 입찰가를 정하면 패찰 또는 높은 가격에 입찰이라는 결과를 얻게 됩니다.전세 및 월세 가격낙찰 후 매도하지 않고 입대를 주면 실투자금이 크게 줄어듭니다. 전세를 놓으면 전세보증금을 ..

권리분석 현장조사를 하기에 앞서 해야 할 것이 권리분석입니다. 즉 말소기준권리를 찾는 것입니다. 등기사항전부증명서에서 저당, 압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구 한 전세권을 확인하는 것입니다. 근저당권은행은 돈을 빌려주면서 대개 근저당권을 설정합니다. 채무자가 이자나 원금을 갚지 않을 때 경매로 부동산을 팔아 빌려준 돈을 회수할 수 있기 때문이죠.만일 이재를 내지 않아 연체가 된다면 채권최고액 한도 내에서 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매비용 등을 청구할 수 있습니다.가압류채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기해서 승소 판결을 받아도 채무자가 재산을 고의로 숨기거나 팔아버리면 채권을 회수할 수가 없습니다. 하여 사전에 재산을 빼돌리지 못하도록 채무자의 재산을 임시로 동결하는데 이를 ..

법원 가기 전 체크해야 할 사항 경매에 성공하려면 물건을 선택하고 최적의 입찰가를 정하는 것이 중요하지만, 그보다 더 기본적인 사항이 있습니다. 바로 입찰 자체를 제대로 해야 한다는 것인데요.  본인 단독입찰일 경우 신분증과 도장 입찰보증금대리 입찰일 경우 대리입찰자의 신분등과 도장입찰자의 인감증명서와 인감도장이 찍혀 있는 위임장입찰보증금공동입찰일 경우 공동입찰신고서공동입찰자목록공동입찰자 전원의 신분증 및 도장공동입찰자 전원의 인감증명서와 이남도장이 찍혀 있는 위임장입찰보증금  입찰 시 반드시 체크해야 할 사항 입찰 가격 수정은 절대 불가 입찰 가격은 절대 수정할 수 없기에 잘못 적었다면 고쳐 쓰는 게 아니라 새로운 입찰표에 다시 작성해야 합니다.  신중 또 신중하게 입찰 가격 기재 입찰 가격을 적을 때..

경매 경매는 실물 자산을 다양한 방법으로 싸게 사는 기술이라고 할 수 있습니다. 경매는 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정하는 것으로 진행됩니다.  입찰 입찰 방법에는 기일입찰과 기간입찰이 있습니다. 기일입찰은 매각기일에 매수 희망자가 입찰 가격을 기재한 입찰표를 제출하게 한 뒤, 개찰을 하여 최고액의 입찰 가격을 기재한 입찰자를 최고가 매수신고인으로 정하는 방법입니다. 기간입찰은 입찰 기간 내에 매수 희망자가 입찰표를 직접 또는 우편으로 제출하게 한 뒤, 별도로 정한 매각기일에 개찰을 하여 최고가 매수신고인을 정하는 방법입니다.입찰표와 입찰봉투는 법원 집행과 또는 집행관사무소에서 구할 수 있습니다. 입찰표 작성 입찰에 참여하려면 '기..

부동산 입찰 전 확인해야 할 서류 경매 입찰 전 즉 권리분석에 꼭 필요한 세 가지 경매 서류가 있습니다. 바로 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서입니다.  법원 경매 사이트 및 유료 경매 사이트에서 누구나 클릭 한 번으로 확인할 수 있습니다.   감정평가서경매 사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내립니다. 법원에서 지정한 공인된 감정평가 기관에서 회신한 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정하는데 이를 '감정가'라고 합니다. 하지만 해당 부동산의 감정평가 시점과 입찰일 간에 최소 6개월에서 1년 이상 차이가 나기 때문에 많이 참고하지 않아도 된다는 말이죠.  부동산 시세는 시시각각 변하는데 1년여 전에 감정평가된 가격을 기반으로 입찰가를 쓴다면 낙찰가에 근접하기가 쉽지 않을 것입니다...

기본은 신뢰감외상을 비롯한 모든 심리적 문제에 대한 개입에 있어 그 기본은 관계 그리고 관계에 대한 신뢰입니다.외상을 겪은 사람의 어려움을 완화해 주고 그 안에서 성장을 경험하도록 도와주기 위해서는 양자 간의 긍정적 관계가 돈독해야 하며 서로에 대한 신뢰가 있어야 합니다. 즉 상담자는 외상을 겪은 내담자가 결국엔 충격에서 벗어나 삶을 제자리로 돌려놓게 될 것이라고 믿고 이를 위해 최선을 다하겠다는 마음가짐이 필요합니다. 내담자는 상담자가 순수한 의도와 선한 의지를 갖고 자신의 성장을 위해 최선을 다할 것이라는 믿음을 가져야 합니다.  충분한 애도외상 후 성장을 위해서는 먼저 외상으로 인한 슬픔에 충분히 침잠할 수 있어야 합니다. 충분히 슬퍼하고 애통할 수 있도록 해 주는 게 도움이 됩니다. 그리고 처음 ..

외상 후 스트레스 장애외상이란 생명을 위협할 정도의 심각한 심리적 고통을 수반하는 스트레스 사건을 의미하며, 이러한 외상으로 인한 장애 중 가장 심각한 것이 외상 후 스트레스 장애(post traumatic stress disorder: PTSD)입니다. PTSD는 이전 진단체계에서 불안장애에 속하는 것으로 분류되었으나 '외상 및 스트레스 관련 장애'라는 새로운 진단 범주에 포함되었습니다.  적응장애스트레스 사건 후 우울과 불안 등의 증상이 3개월 이내에 시작하고 스트레스 요인 종결 후 6개월 이상 지속되지 않습니다.외상 후 스트레스 장애외상에 노출된 후 첫 3개월 이내에 시작하며 진단 기준을 충족하기 전 수개월에서 수년 정도의 지연이 있을 수 있습니다.급성 스트레스 장애 외상에 노출된 뒤 3일에서 한 ..

용서하기의 필요성나에게 해를 끼치고 커다란 상처를 준 사람을 용서하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 피해를 입거나 상처를 받게 되면 곧바로 떠오르는 것은 '눈에는 눈, 이에는 이'의 법칙이죠. 복수하고 싶은 마음이 들고 한바탕 되받아쳐 주고 싶은 생각이 들기도 하죠.용서하기는 나의 내적인 치유와 회복을 위해서 필요합니다.진정으로 용서는 것은 그 사람과 그 사람이 나에게 한 가해행동으로부터 나를 자유롭게 만들어 줍니다. 용서하지 않는다는 것은 그 사람이 죽기를 바라면서 정작 독약은 내가 마시는 것과 유사하죠. 보이지 않는 영혼의 관점에서 보면, 용서하지 못하는 것은 그 사람에게 내 영혼이 속박되어 있는 것과 같습니다. 과학적 연구에서도 용서하기는 분노, 우울, 불안, 상처를 준 사람에 대한 집착을 감소시켜 주..