부동산 임의경매 | 강제경매 | 공매는 무엇인가

 

부동산 임의경매

주원인: 근저당권.

부동산 경매는 돈을 받아야 할 사람이 민사집행법에서 정한 절차를 거쳐 낙찰자가 낸 돈을 법원으로부터 받는 것인데, 은행에서 돈을 빌려주는 '근저당'에 의해서 집행되는 부동산 임의경매가 법원에서 집행하는 경매 대부분을 차지합니다.

 

즉 은행은 고객의 예금으로 대출해 주었고, 그 예금을 돌려주어야 하는데 대출금을 돌려받지 못했을 때 진행하는 절차가 '부동산 임의경매'입니다. 채무자가 변제 능력을 상실했을 때 진행하며 주택 담보대출처럼 만기일이 한참 남아 있어도 이자를 내지 않으면 2개월 정도까지 이자 납부를 기다려주고 통상 3개월부터는 경매 예고와 함께 경매 절차를 진행하 빈다.

 

 

부동산 강제경매

주원인: 집행권원 등의 소송 판결문 등.

부동산 강제경매는 대부부는 집행권원으로 진행된 경매입니다. 집행권원은 소송을 통해서 확정 판결을 받았을 때 발생하는 것입니다. 하여 부동산 강제경매는 임의경매와 다르게 근저당이 아닌 '확정 판결을 원인'으로 발생하는 경매라고 이해하면 됩니다. 

 

 

부동산 공매

부동산 경매와 권리분석은 유사합니다.

공매는 경매와 유사하게 한국자산관리공사 캠코에서 운영하는 온비드시스템에 가입하고 입찰을 진행하면 됩니다. 경매처럼 현장에 가지 않아도 전자로 입찰할 수 있다는 것이 장점이며, 부동산을 입찰하고 낙찰되면 점유자에게 부동산을 인도해 달라고 하는 인도명령 신청 절차가 없는 것이 특징입니다.

 

법원 경매는 1회 유찰되면 거의 한 달이라는 시간이 흘러야 다음 회차 입찰 기일이 돌아오지만, 공매는 짧으면 일주일 뒤에 다음 회차가 돌아온다는 점이 다릅니다. 또한, 법원 경매는 한 번 유찰 시 20~30% 하락한 유찰 가격에 경매가 진행되지만, 공매는 대부분 1회 유찰 시 10%씩 유찰된 가격으로 진행된다는 점이 특징입니다.