부동산 경매 절차

 

 

부동산 경매 절차 

경매를 검색하려면 크게 대법원에서 운영하는 대법원 경매 사이트와 사설 사이트가 있습니다. 

대법원 경매 사이트의 장점은 무료라는 점과 신뢰할 만한 정보가 있다는 점입니다. 반면 편리성과 직관성이 떨어지긴 합니다. 정부는 정보를 공개해서 올려놓는 일을 하는 곳이지 잘 보이게 혹은 종합적인 정보를 분석해 주는 곳이 아니죠. 

이에 반해 사설 사이트는 유료지만 정보가 보기 편하게 잘 구성되어 있습니다. 참고로 사설 사이트도 업체가 많으며 사이트마다 제공하는 정보가 조금씩 차이가 나지만, 기본적으로 대법원 경매 사이트에 있는 정보를 가공해서 올린다는 점은 공통적인 사항입니다. 

 

경매 신청과 경매 개시 결정

경매의 처음 시작은 경매 신청에서 비롯됩니다. 
대부분 채권자인 근저당권자가 신청하는 경매를 임의경매라고 하고, 법원에 판결 때문에 즉, 집행권원에 의해서 진행되는 경매를 강제경매라고 합니다. 대부분의 경매는 근저당권자가 은행인 임의경매가 주를 이루고 있습니다.
부동산 경매는 채권자가 신청하면 경매 개시 결정일자가 빨리 정해집니다. 대법원 경매를 검색해 로그인한 후 해당 지방법원에서 사건 검색한 후 사건 내역 탭을 살펴보면 접수 하루 만에 개시 결정이 된 모습을 볼 수 있습니다. 
경매 개시가 결정되면 등기부상 갑구에 표기됩니다. 

 

경매 등기

경매 개시 결저어 전 채권자들이 배당받고 남으면 경매 개시 결정 이후 채권자들이 순위에 의해서 배당을 나누어 받는 구조입니다. 대부분의 경매는 모든 채권자가 돈을 받는 경우는 거의 없고 순위에 의해서 돈을 받는 경우가 대부분이라 하루라도 빨리 등기부에 신청하는 것이 유리하죠. 

 

송달 

경매 개시 결정 기입 등기가 되면 경매가 진행된다고 알려주는 통지서 비슷한 문저가 이해관계인에게 발송됩니다. 이해관계인 중 제일 중요한 이해관계인은 소유자입니다. 
'법원 -> 소유주 등' 이해관계인에게 경매된다는 통지를 하는 절차를 송달이라고 합니다. 소유주에게 송달은 반드시 이루어져야 하며 소유주의 주민등록초본상 주소지로 송달되고, 소유주가 어떠한 사정 때문에 부재중이라도 여러 번 송달을 거쳐 진행됩니다. 
소유주 외 이해관계인들에게 송달은 때에 따라서 발송한 것만으로도 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 

 

채권 신고

송달 이후 이제는 돈을 받을 채권자들의 신고를 받는 절차가 진행되는데 이를 채권 신고라고 합니다. 
임차인은 집주인에게 임차보증금을 반환받을 권리가 있는데 임차인도 채권자이며 이를 임차보증금 반환 채권이라고 합니다. 
주의해야 할 것은 '선순위 임차인'이 채권 신고를 하지 않았다면 낙찰자가 그 권리를 인수해야 한다는 점입니다. 즉 임차인에게 돈을 물어줘야 할 수도 있다는 것입니다. 그러므로 임차인이 배당요구를 신청했는지 살펴보는 것이 좋습니다. 하지만 대부분의 경매는 시간상 가장 앞선 연도의 근저당권자로부터 기준되어 소멸하는 권리가 대부분입니다. 

 

집행관 현장 조사 및 감정평가 

배당요구종기에 채권 신고를 마쳤으면 이제 법원에서 집행관이 부동산 물건을 조사하러 공식 출장을 나갑니다. 
집행관이 현장에 출장했는데 사람을 만나지 못했다면 노란색 안내장을 붙여놓고 보고서를 작성합니다. 경매가 개시되었다고 우편물을 발송했는데 자신의 것이 아니라고 생각해 열어보지 않는 사람도 있는데 그런 경우 이렇게 법원에서 사람이 나가 조사하는 과정에서 경매가 진행된다는 것을 인지하기도 합니다. 
집행관 현황조사보고서가 작성될 무렵 드디어 법원 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 가격을 평가하는 감정평가 절차가 진행됩니다. 
전문 자격을 갖춘 감정평가사가 현장 조사, 인근 시세 조사, 물건 조사를 하고 가격을 결정하면 감정평가서를 법원에 제출해 그 절차를 마무리합니다. 이후 법원은 일정 기간을 지나 드디어 매각 기일을 결정해 공시합니다. 

 

매각 허가 및 매각 대금 납부 

입찰 기일에 낙찰되면 매각 허가를 기다려야 합니다. 공휴일 포함 대략 일주일의 시간이 주어집니다. 만약 법원에서 특별한 사항이 없다면 매각 허가를 결정하고 매각 결정을 하는데 매각 허가 이후에 경매 잔금을 낼 수 있습니다. 
매각 허가 결정 이후 매각 잔금을 내야 비로소 부동산 소유권을 취득할 수 있는 것입니다. 매각 잔 금을 내는 날이 낙찰자에게 소유권이 넘어노는 날이라는 것이죠. 
매각 잔금은 금융 기관에서 대출을 받아서 내는 것이 통상적인데 이를 경매 잔금 대출, 또는 경락 잔금 대출이라고 하며 대출 실행일이 곧 소유권 취득일이 됩니다. 

2024.10.12 - [정보, 규정] - 부동산 경매 프로세스 알아보기

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