부동산 경매 낙찰 후 권리상 문제가 발견됐을 때

 

 

기간별로 취할 수 있는 조치

• 낙찰일 ~ 매각허가결정일: 최고가 매수신고인은 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.
• 매각허가 결정일 ~ 매각허가확정일: 최고가 매수신고인은 매각허가결정에 대한 이의신청 또는 즉시항고를 할 수 있다. 항고를 할 때는 항고보증금을 공탁해야 합니다.
• 매각허가확정일 ~  잔금 납부일: 매각허가결정에 대한 취소신청을 할 수 있습니다. 인수해야 할 하자가 있다면 매각대금 감액 신청도 가능합니다.
• 배당일 이후: 채무자에게 계약해제 주장 또는 배당받은 채권자를 상대로 대금 반환을 청구할 수 있으나 실무상 받아들여지기가 매우 어렵습니다.

 

즉시항고 방법

매각결정일로부터 일주일 이내에 항고장을 제출해야 합니다. 항고인은 낙찰가의 10%에 해당하는 금액을 공탁해야 합니다. 

항고가 기각되더라도 낙찰자가 잔금 납부 전까지 채권자와 합의를 하거나 채무를 변제하고 집행취소 서류를 제출할 수 있습니다. 이 경우 해당 경매 사건은 취소되고 항고인은 공탁한 보증금을 돌려받게 됩니다. 

채권 변제의 시간을 벌고자 하는 경우라면 즉시항고를 통해 경매 절차를 잠시 홀딩한 후 항고의 기각으로 몰취 된 보증금을 추후 집행 취소에 의해 돌려받을 수 있습니다.

 

항고사유가 될 수 있는 경우

• 매각허가에 대한 이의신청이나 매각허가결정 이전의 절차에 중대한 잘못이 있는 경우
• 과잉 매각한 경우 
• 채무자 또는 소유자에 대한 경매개시결정 송달 과정에 흠이 있는 경우

 

민사소송법상 즉시항고는 집행정지의 효력이 있지만 집행 절차에 대한 법원 재판의 즉시항고에는 확정 차단의 효력이 있을 뿐 집행정지의 효력은 없습니다. 즉시항고가 되면 매각허가결정이 나지 않을 것이므로 사실상 대금 납부일과 배당일이 지연될 수밖에 없습니다. 

매각허가결정 이후라도 집행정지 또는 취소신청 서류가 제출된 경우 또는 집행의 일시정지를 명하는 결정정본이 제출된다면 법원은 매각 절차를 정지합니다. 

 

항고심의 재판에 이의가 있는 사람은 다시 항고할 권리가 있습니다. 

매각허가결정 단계에서 부동산의 현저한 훼손, 중대한 권리관계의 변동을 모르고 즉 시항고를 제기하지 않은 경우 매각허가결정 취소신청을 할 수 있습니다. 매각일과 잔금일 사이 부동산 가격이 현저히 하락한 경우에도 매각허가결정 취소 신청이 가능합니다. 

 

화재 등으로 인한 유실, 소실이 있다면 집행법원에 매각대금의 감액을 주장할 수 있습니다.

잔금 납부 이후에도 배당을 실시하기 전이라면 감액된 부분만큼 매각대금의 반환을 청구할 수도 있습니다. 공장, 모텔, 시설물의 감정평가된 유체동산 또는 고가의 장비가 훼손되거나 도난되는 경우가 있습니다. 이런 경우 감정평가상 사진과 경찰서의 도난 사실 확인서 등을 첨부하여 매각대금 반환신청을 할 수 있습니다.

2024.10.11 - [정보, 규정] - 부동산 입찰 전 확인해야 할 세 가지 서류

부동산 입찰 전 확인해야 할 세 가지 서류