부동산 경매 권리분석

 

 

권리분석 

현장조사를 하기에 앞서 해야 할 것이 권리분석입니다. 즉 말소기준권리를 찾는 것입니다. 

등기사항전부증명서에서 저당, 압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구 한 전세권을 확인하는 것입니다. 

근저당권	은행은 돈을 빌려주면서 대개 근저당권을 설정합니다.  채무자가 이자나 원금을 갚지 않을 때 경매로 부동산을 팔아 빌려준 돈을 회수할 수 있기 때문이죠. 만일 이재를 내지 않아 연체가 된다면 채권최고액 한도 내에서 채무자에게 원금, 정상이자, 연체이자, 경매비용 등을 청구할 수 있습니다.
가압류	채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기해서 승소 판결을 받아도 채무자가 재산을 고의로 숨기거나 팔아버리면 채권을 회수할 수가 없습니다. 하여 사전에 재산을 빼돌리지 못하도록 채무자의 재산을 임시로 동결하는데 이를 '가압류'라고 합니다.  채권자가 가압류를 신청하면 법원은 흠결이 없는 이상 해당 '가압류' 사실을 등기부에 기재합니다.  압류의 본질은 채무자의 처분권을 박탈하는데 있고, 채권자는 압류 후 환가 절차를 거쳐 채권을 회수할 수 있습니다.
담보가등기	근저당권처럼 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 해당 부동산에 가등기를 설정할 수 있습니다.  가능기는 '본등기의 순위 보전을 위한 예비등기'로, 가당기 자체만으로는 등기의 효력이 없습니다.  제3자에게 부동산이 매각되거나 경매로 넘어간다고 하더라도 채권자가 미리 가등기를 해두면 담보부동산에 대한 우선순위를 보전할 수 있습니다.  매도인이 소유권이전등기 절차에 협조하지 않거나, 계약 상태에서 매수인으로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용됩니다.
경매개시결정  등기	채권자는 채무자가 약정된 채무를 변제하지 않을 때 법원으로부터 판결문, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증문서 등으로 강제경매를 신청할 수 있습니다.  법원은 적법 여부를 보고 이상이 없으면 해당 부동산에 대해 경매개시를 명하고 이를 등기부에 기재하는데, 이를 '경매개시결정 등기'라 합니다.  채무자의 부동산을 압류한 후 매각하는 것으로 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하며, 등기상 다른 말소기준권리가 없을 때 말소기준권리가 됩니다.
배당요구 한 전세권	일반적인 전세는 채권의 형태로 등기부에 기재되지 않습니다. 하지만 전세금이 등기부에 기재되면 '전세권'이 설정됐다고 보고 물권이 됩니다.  이때 전세권자는 임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도하거나 임대할 수 있습니다.  계약 기간 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증금 반환 소송에 대한 법원의 확정 판결 없이도 해당 부동산을 즉시 경매로 진행시킬 수 있습니다.  말소기준권리가 되는 전세권은 배당요구를 했거나 경매를 신청한 경우에 한합니다.  소유자라면 말소기준권리만 잘 보고 입찰해도 무방하지만 임차인이 있는 사건이라면 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.  임차인에게 대항력 있다는 것은 소유자가 바뀌더라도 임차인이 보증금을 다 받을 때까지 또는 계약 기간까지 '계속 거주할 수 있다'는 뜻입니다.

 

 

'말소기준권리' 찾기

• 말소기준권리를 찾아야 합니다. 위에 말한 5가지를 찾으면 됩니다. 
• 말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제된다고 생각하면 됩니다. 
• 임차인이 있는지 없는지를 확인해야 합니다. 
• 매각물건명세서와 현황조사서를 확인해야 합니다. 

특히 매각물건명세서의 '비고란'은 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

임차인의 대항력 

대항력 있는 임차인이 자신의 보증금을 받을 수 있는 경우는 두 가지입니다. 

 

첫째, 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 보증금을 받습니다. 이 경우 전액 배당이 된다면 임차인에게 대항력이 있다고 하더라도 낙찰자는 신경 쓸 게 없습니다. 

 

둘째, 법원에 배당요구를 하지 않은 상태에서 낙찰자가 잔금 납부 후 새로운 매수인으로서 부당산을 비워달라고 할 때 임차인은 이를 거절할 수 있습니다. 자신의 보증금을 모두 돌려받지 못했기 때문이죠. 결국 낙찰자인 새로운 소유자가 해당 부동산을 사용, 수익 하기 위해서는 보증금을 내줄 수밖에 없습니다. 

 

임차인이 받지 못하는 보증금을 고려하여 입찰하기
보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰하지 않기
당시 전세 시세를 유추하여 그만큼 인수한다고 가정하고 입찰하기. 
특정시기, 특정 아파트의 전세 시세는 일정한 편이므로 보수적으로 추정하면 됩니다. 

 

 

말소기준권리보다 후순위에 있는 임차인은 임대보증금이 있든 없든 상관없이 매각으로 그 권리가 소멸합니다.