경매
경매는 실물 자산을 다양한 방법으로 싸게 사는 기술이라고 할 수 있습니다.
경매는 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정하는 것으로 진행됩니다.
입찰
입찰 방법에는 기일입찰과 기간입찰이 있습니다.
기일입찰은 매각기일에 매수 희망자가 입찰 가격을 기재한 입찰표를 제출하게 한 뒤, 개찰을 하여 최고액의 입찰 가격을 기재한 입찰자를 최고가 매수신고인으로 정하는 방법입니다.
기간입찰은 입찰 기간 내에 매수 희망자가 입찰표를 직접 또는 우편으로 제출하게 한 뒤, 별도로 정한 매각기일에 개찰을 하여 최고가 매수신고인을 정하는 방법입니다.
입찰표와 입찰봉투는 법원 집행과 또는 집행관사무소에서 구할 수 있습니다.
| 입찰표 작성 | 입찰에 참여하려면 '기일입찰표'를 작성해야 합니다. 여기에는 사건번호와 기본사항을 기재하고 대리인이 입찰하는 경우네는 대리인의 기본사항도 기재합니다. 입찰 가격은 최저가 이상을 기재해야 합니다. 다음으로 보증금을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉합니다. 기재한 입찰표와 매수신청보증 봉투를 다시 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고, 봉투의 지정된 위치에 날인하면 됩니다. |
| 입찰표 및 매수신청보증 제출 | 입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출합니다. 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다. 매수신청의 보증금액은 최저 매각 가격의 10분의 1입니다. 하지만 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의해야 합니다. |
| 입찰 종결 | 입찰의 마감 및 개찰: 입찰을 마감하면 지체없이 입찰표를 개봉항 개찰을 실시합니다. 최고가 매수신고인의 결정: 개찰 결과 가장 높은 가격으로 입찰하고 정해진 입찰 보증금을 제공한 사람이 최고가 매수신고인으로 결정됩니다. 차순위 매수신고인의 결정: 최고가 매수신고인 이외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 차순위 매수신고를 할 수 있습니다. 매각기일의 종결: 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부르로 매각기일의 종결을 고지합니다. 입찰보증금의 반환: 집행관은 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환합니다. |
매각허가결정
법원은 매각결정기일에 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 들은 후 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음, 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.
이해관계인은 매각허가결정 또는 매각불허가결정에 의하여 손해를 볼 경우 즉시항고를 할 수 있습니다. 즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날부터 일주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출해야 합니다.
매각대금 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
| 매각대금의 지급 절차 | 매수인은 대금 지급기한 안에 매각대금을 은행에 납부해야 합니다. 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액을 뺀 나머지 입니다. |
| 매각대금 지급의 효과 | 매수인은 매각대금을 모두 낸 시점에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득합니다. 이에 따라 차순위 매수신고인은 매수의 책임을 면하고 즉시 매수신청보증금을 반환받을 수 있습니다. |
| 경락잔금대출 | 경락잔금 대출은 부동산 종류와 차주 컨디션에 따라 차이가 있습니다. 입찰을 마치고 법원을 나서면 대출 모집인 분들이 명함을 나누어 주는데 한도 금리 등을 비교하여 가장 좋은 조건을 선택할 수 있습니다. 지정된 지금기한까지 매각대금을 모두 납부하지 않을 경우 매수인은 낙찰자로서의 권리를 상실할 뿐만 아니라 입찰보증금도 돌려받을 수 없습니다. |
소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인이 잔금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 매수인이 필요한 서류를 제출하면 법원은 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산에 관한 말소등기를 촉탁합니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후 대항력 없는 점유자에게 부동산 인도를 요청할 수 있습니다. 채무자가 부동산을 인도하지 않는 경우 매수인은 매각대금 완납 시점부터 6개월 이내에 법원에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
인도명령이란 경매를 통해 낙찰받은 새로운 소유자가 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 밥아내는 집행권원을 말합니다. 낙찰대금을 완납한 후 낙찰자 신분이 아닌 소유자 신분으로 신청할 수 있습니다.
법원은 채무자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 매수인은 집행관을 통해 부동산을 강제적인 방법으로 인도받을 수 있습니다.
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