부동산 입찰 전 확인해야 할 세 가지 서류

 

 

부동산 입찰 전 확인해야 할 서류 

경매 입찰 전 즉 권리분석에 꼭 필요한 세 가지 경매 서류가 있습니다. 

바로 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서입니다. 

 

법원 경매 사이트 및 유료 경매 사이트에서 누구나 클릭 한 번으로 확인할 수 있습니다. 

 

 

감정평가서

경매 사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내립니다. 법원에서 지정한 공인된 감정평가 기관에서 회신한 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정하는데 이를 '감정가'라고 합니다. 

하지만 해당 부동산의 감정평가 시점과 입찰일 간에 최소 6개월에서 1년 이상 차이가 나기 때문에 많이 참고하지 않아도 된다는 말이죠. 

 

부동산 시세는 시시각각 변하는데 1년여 전에 감정평가된 가격을 기반으로 입찰가를 쓴다면 낙찰가에 근접하기가 쉽지 않을 것입니다. 

 

감정평가서의 내용 구성 

감정평가의 근거 (명세표)
위치 및 지적도
내부 구조도
현장 사진 

 

감정평가서를 보면 간혹 전체가 아닌 건물(토지) 일부가 경매로 진행되는 경우가 있습니다. 아파트, 빌라 등 집합건물은 낙찰 후 잔금을 내면 해당 호수가 온전히 내 소유가 됩니다. 그런데 단독주택의 옥탑방, 시골 농가의 창고, 간이 화장실 및 토지 위의 조경수, 유리 온실, 축사 등이 '제시 외 건물'로 표시되는 경우가 있습니다. 

해당 부동산과 부수된 토지 또는 정착물 등이 감정평가서에 모두 포함되어 있다면 잔금을 납부한 낙찰자의 소유가 됩니다. 하지만 감정평가에 포함되지 않은 '제시 외 건물'은 잔금을 납부하더라도 여전히 전소유자의 것입니다. 

 

 

현황조사서

현황조사서란 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 확인한 후 작성하는 서류입니다. 

임차인 정보가 포함돼 있기에 입찰자에게 매우 중요하죠. 집행관이 실제로 방문하여 살고 있는 사람에게 점유의 권원과 이유를 묻고, 그에 대한 답변과 계약서 등을 현황조사서에 기록합니다. 

임차인, 유치권자 등의 점유 시기나 대항력 유무를 알 수 있는 기본적 자료이니 당연히 임찰 전에 확인해야 합니다. 현황조사서는 반드시 참고하되 경매 물건에 대해 완전히 알 수는 없다는 점을 늘 염두에 두어야 합니다. 

 

임찰 전 반드시 확인해야 하며 때로는 점유자의 구두전달 내용을 그대로 기재하므로 완전히 신뢰하기는 어렵습니다. 예를 들어 임차인의 정보 누락, 점유자의 거짓 진술, 전입일 또는 사업자등록일이 잘못 적히는 경우입니다. 

 

 

매각물건명세서 

매각물건명세서는 점유자 이름, 권원, 임대차 기간, 보증금, 월세, 전입신고일 확정일자, 배당요구 여부 등을 기록한 문서입니다. 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각을 통해 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지사원의 개요 등을 기재한 공적 서류로, 법원은 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 합니다. 

입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서입니다. 

 

최선순위 설정일자: '말소기준권리'가 될 수 있습니다.

배당요구 종기일:

해당 경매 사건의 채권자, 임차인 등이 받을 돈이 있는 경우 자신의 권리만큼 돈을 달라고 법원에 신청할 수 있는 마지막 날입니다. 임차인 등 당연 배당권자가 아니라면 종기일 내에 반드시 권리신고를 해야 합니다. 

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각을 통해 그 효력이 소멸하지 않는 것:

낙찰 후 인수되는 권리가 있다면 이곳에 기재됩니다. 

매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요:

보통 빈칸 또는 '해당사항 없음'으로 되어 있지만, 토지 아래로 지하철이 다니거나 토지 주변에 철탑 등이 있는 경우 지상권에 대한 내용이 적힙니다. 

비고란: 담당 경매계에서 주의사항을 적는데 초보일수록 이 부분을 잘 봐야 합니다.