부동산 경매 용어들 알아두기

 

 

부동산 경매 용어들 알아두기 

부동산 경매는 민사집행법을 그 뿌리에 두고 있으므로 사실상 법률 용어가 많고 일상생활에서 접하는 용어가 많지 않다 보니 어려울 수 있습니다. 다만, 한번 익혀두면 평생 써먹을 수 있는 용어이므로 함께 살펴봅시다. 

 

자주 쓰는 경매 용어들 

 

부동산 임의경매 주원인: 근저당권	부동산 임의경매는 강제경매와 달리 가장 자주 나오고 근저당권이 원인인 경매입니다.  돈을 받아야 할 사람이 민사집행법에서 정한 절차를 거쳐 낙찰자가 낸 돈을 법원으로부터 받는 것인데, 은행에서 돈을 빌려주는 '근저당'에 의해서 집행되는 부동산 임의경매가 법원에서 집행하는 경매 대부분을 차지합니다.
부동산 강제경매  주원인: 집행권원 등의 소송 판결문 등	부동산 강제경매는 대부분 집행권원으로 진행된 경매입니다. 집행권원은 소송을 통해서 확정 판결을 받았을 때 발생하는 것입니다.  임의경매와 다르게 근저당이 아닌 '확정 판결을 원인'으로 발생하는 경매라고 이해하면 됩니다.
부동산 공매 부동산 경매와 권리 분석은 유사합니다.	공매는 경매와 유사하게 한국자산관리공사 캠코에서 운영하는 온비드 시스템에 가입하고 입찰을 진행하면 됩니다.  경매처럼 현장에 가지 않아도 전자로 입찰할 수 있다는 것이 장점이며, 부동산을 입찰하고 낙찰되면 점유자에게 부동산을 인도해달라고 하는 인도명령 신청 절차가 없는 것이 특징입니다.
대항력  낙찰자에게 보증금 등을 청구할 수 있는 권리	임차인은 낙찰자에게 두 가지의 권리를 행사할 수 있는데요.  소액 임차인의 권리와 우선변제권자의 권리를 행사할 수 있습니다. 근저당과 같은 권리가 하나도 없는 집에 전세 세입자로 거주하는 임차인은 집주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있죠.
확정일자 서류에 날짜가 생성된 정부의 확인 도장을 받는 일	임차인이 임차 부동산을 점유할 때 국가에 그 임대차 계약서 서류를 제출하고 국가 전산상, 서류상 확정일자를 받습니다.
인수주의 권리를 인수	경매된 등기부 등본을 살펴보면 갑구 을구에 엄청나게 많은 권리가 붙어 있는 경우가 있는데 경매로 구매하면 지워지는 경우도 있지만 간혹 그 권리가 지워지지 않고 낙찰자가 그 권리를 인수하는 것을 인수주의라고 합니다.  대부분의 경매 권리는 경매 절차 이후 없어지기도 합니다.
소제주의 권기라 없어진다.	등기상의 많은 권리가 낙찰을 통해서 일시에 정리되는 것을 소제주의라 합니다.
말소기준권리 기준이 되는 권리 이후 모든 권리는 말소된다.	경매 낙찰 전에는 각종 권리가 붙어서 복잡하지만 낙찰의 기준이 되는 권리 이후는 없어지고 등기부가 깨끗해지는데 그 용어를 '말소기준권리'라고 합니다.
잉여주의 경매 신청 채권자가 경매를 통해서 받을 이익이 있어야 합니다.	채권자들은 경매를 신청할 수 있는데 대부분 1순위 근저당권자는 은행입니다. 그 이후 2순위 채권자들은 개인 채권자일 수도, 은행일수도, 대부업체일 수도 있습니다.  잉여주의는 경매하고 남은 돈이 있어야 진행하는 것을 말합니다.
기각, 취소, 취하, 정지	반복된 유찰로 3순위에게 돌아갈 배당금이 사라지면 이를 '무잉여 기가'이라고 합니다.  법원에서 어떠한 요건에 맞지 않는다고 판단해 경매를 취소 시키는 절차를 말합니다.  취하는 채권자가 경매 신청을 거두어들이는 것을 말합니다.  정지는 채무자 혹은 채권자 등 일정 이해관계인들이 법률상 요건을 갖추어서 신청하고 이를 법원에서 판단해 사유가 합당하다고 인정될 때 정지를 요청하는 경우와 법원에서 직권으로 정지하는 경우가 있습니다.
현황조사보거서 법원에서 집행관이 현장을 조사한 보고서	법원에서 집행관이 현장을 조사한 수 문저의 형태로 제출해 입찰자가 전자적 방법 등으로 열람을 할 수 있는 보고서입니다.
매각물건명세서 매각 대상 부동산의 각종 사항을 영수증 목록처럼 기재	법원에 경매 신청 채권자가 경매 부동산 목록을 기재해서 경매를 신청합니다. 그럼 법원에서 판단을 통해 경매 개시 결정을 하고 이후 부동산의 목록을 기재해서 명세서 형태로 작성합니다. 그리고 해당 부동산에 임대차 현황이나 소멸하지 않는 권리를 기재하기도 합니다.
배당요구 돈을 달라고 요구하는 행위, 등기부 을구에 근저당권자가 통상적임.	경매는 채무자의 담보물을 돈으로 환원해 채권자에게 나누어주는 행위입니다. 채권자는 자신의 권리를 행사, 즉 채무 상환을 요구해야 하느넫, 그것을 배당요구라고 합니다.
이해관계인	해당 부동산에 돈을 받으려는 사람 등이 이 사건과 관계 있는 모든 주체를 통칭해 이해관계인이라고 합니다.
특별매각조건  특별히 조건을 사전에 공지해 진행.	예를 들면 보증금 10퍼센트를 내고 경매를 낙찰받는 사람이 여러 가지 상황으로 나머지 잔금을 치르지 않고 그 권리를 포기하면 낙찰인의 보증금을 법원이 몰수합니다. 그리고 재명매를 진행하는데, 이렇게 재경매가 될 때는 법원에서 유의하라는 의미에서 입찰보증금을 통상 10퍼센트가 아닌 20퍼센트로 설정해 진행합ㅂ니다. 이런 조건을 특별배각조건이라고 합니다.
제시 외 건물	통상 건물 중 건축물대장에 표기되지 않는 미등기 건물과 입찰 목록에 없는 등기 건물을 칭합니다.  법원 부동산 경매는 토지와 건물을 감정해 감정 가격을 입찰하는 체계입니다. 간혹 미등기 건물이나 수목의 경우는 '제시 외'로 표기해주는 용어라 생각하면 됩니다.
일괄매각, 개별매각, 재매각  경매 매각 조건을 달리해 진행, 표기합니다.	예를 들어 여러 필지 토지가 경매에 나오면 한 번에 묶어서 진행할 때 일괄매각, 나누어서 매각할 때 개별매각이라고 합니다. 이미 낙찰받은 경매를 다시 한 번 진행하는 것을 재매각이라 합니다.
공유자 우선 매수 신고  토지 및 건물에 소유권을 가진 자가 경매 입찰 기일에 매수한다고 의사표현.	토지의 지분 일부가 경매로 나올 경우 나머지 지분을 가진 지분권자에게 우선 매입의 기회를 주는 절차를 공유자 우선 매수 신고라고 합니다.  공유자 우선 매수는 사전에 우선 매수 권리를 서면 제출에 의하여 의사 표현을 하거나 입찰 당일 법원에 공유자가 출석해 의사 표현을 하고 1등 입찰 가격의 돈을 지급하면 됩니다.